Manutenzione ORDINARIA o STRORDINARIA?

Cerchiamo di capire le principali differenze tra queste due tipologie di lavori, così come stabilite dal Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001).

1. Lavori di manutenzione ordinaria.

Cosa sono. I lavori di “manutenzione ordinaria” sono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Questo tipo di interventi di manutenzione rientra nell’ambito dell’attività di edilizia libera e non richiede particolari titoli edilizi, ovvero, questi lavori non sono soggetti a particolari obblighi di comunicazione al Comune in cui si trova l’immobile, a meno che gli interventi non interessino l’impiantistica (per impianti termici ed elettrici servono apposite certificazioni) o che l’edificio non sia sottoposto a un vincolo da parte della Soprintendenza ai beni architettonici (in tal caso servirà una specifica autorizzazione) o vincolo comunale. Si consiglia comunque di parlarne con il vostro tecnico di fiducia per valutare se il vostro comune ha particolari richieste (ogni comune ha un regolamento differente che comporta specifiche richieste)

Iva applicabile. Se gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano immobili strumentali l’Iva è al 21%, se riguardano immobili a prevalente uso abitativo privato è al 10%. Al momento l’aliquota ridotta non ha scadenza.

Esempi di lavori ordinari. I lavori di manutenzione ordinaria sono finalizzati a tutelare l’integrità della costruzione e la conservazione della sua funzionalità, senza alterare l’aspetto esteriore dell’edificio. Tra questo tipo di interventi rientrano:
– demolizione e ricostruzione totale o parziale dei pavimenti (maioliche, parquet, linoleum);
– rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura con medesimi materiali;
– riparazione e manutenzione degli impianti per servizi accessori (idraulico-fognari, allontanamento acque meteoriche, illuminazione, riscaldamento, ventilazione) tali da non comportare la creazione di nuovi volumi tecnici;
– redistribuzione degli spazi interni di un appartamento mediante demolizione di tramezzi e modifica delle ripartizione delle stanze;
– rivestimenti e tinteggiature (anche pulitura facciate) di prospetti esterni senza modificare i preesistenti materiali e colori;
– tinteggiatura e rifacimento di intonaci interni;
– sostituzione di tegole e delle altre parti deteriorate per lo smaltimento delle acque (comprese le grondaie) e il rinnovo delle impermeabilizzazioni;
– riparazione di balconi, terrazze con le relative pavimentazioni, balaustre;
– riparazioni di recinzioni, grondaie, comignoli, parapetti;
– sostituzione degli impianti citofonici;
– sostituzione degli infissi esterni e dei serramenti senza modificare i materiali esistenti (finestre, persiane, serrande, porte, vetrine di negozi);
– installazione di beni significativi (ascensori e montacarichi, infissi esterni ed interni, caldaie, videocitofoni, apparecchi di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetterie da bagno, impianti di sicurezza, tende da sole o zanzariere).

ATTENZIONE: QUANTO SOPRA DETTO E’ VERO PER IL DPR 380/2001, MA LE NORME ENERGETICHE SUDDIVIDONO I LAVORI TRA MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA IN MANIERA DIFFERENTE, PERTANTO SI CONSIGLIA DI CONTATTARE IL TECNICO DI FIDUCIA IN MODO TALE DA NON COMMETTERE ERRORI DI VALUTAZIONE.

2. Lavori di manutenzione straordinaria.

Cosa sono. I lavori di “manutenzione straordinaria” sono quelli che riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d’uso.

Per questa tipologia di interventi va richiesto uno specifico titol oedilizio al Comune (DIA, SCIA, CIL, ecc…) e deve essere compilata da un tecnico e firmata dalla proprietà.

Iva applicabile. Vale la stessa regola dei lavori ordinari. Se gli interventi di manutenzione straordinaria riguardano immobili strumentali l’Iva è al 21%, se riguardano immobili a prevalente uso abitativo privato è al 10%. Al momento l’aliquota ridotta non ha scadenza.

Esempi di lavori straordinari. Sono classificati come interventi di manutenzione straordinaria:
– sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale e di tipologia di infisso;
– realizzazione e adeguamento di canne fumarie, centrali termiche, scale di sicurezza, impianti di ascensori;
– modifica dei materiali e dei colori di facciata degli edifici (intonaci e tinteggi);
– realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
– demolizione o sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti;
– realizzazione, integrazione o eliminazione di servizi-igienico sanitari o tecnologici senza alterazione dei volumi e delle superfici;
– consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione, opere di sottomurazione e di deumidificazione, nonché interventi di consolidamento nel sottosuolo;
– rifacimento o spostamento di scale interne e rampe, demolizione e ricostruzione di pareti divisorie;
– realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
– realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;
– interventi finalizzati al risparmio energetico;
– interventi di messa a norma degli edifici ai sensi della L. 46/90 (adeguamento impianti elettrici, idraulici e per l’erogazione del gas);
– realizzazione di manufatti esterni per la protezione dei contatori.

ATTENZIONE: QUANTO SOPRA DETTO E’ VERO PER IL DPR 380/2001, MA LE NORME ENERGETICHE SUDDIVIDONO I LAVORI TRA MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA IN MANIERA DIFFERENTE, PERTANTO SI CONSIGLIA DI CONTATTARE IL TECNICO DI FIDUCIA IN MODO TALE DA NON COMMETTERE ERRORI DI VALUTAZIONE.

Enrico Gradellini