LA MANUTENZIONE DELLE COPERTURE IMPERMEABILI

Mi occupo di manutenzione ordinaria e straordinaria da quando ho memoria. Anche se non proprio come la intendete voi, da sempre faccio questo.

Mi ricordo quando mio papà mi veniva a prendere all’asilo per “andare a lavorare”. Ero il bambino più felice del mondo.

Cosa faceva mio papà? Il muratore? No! Il tecnico? No! Il carpentiere? No! Lui faceva pulizie! Ha fondato l’impresa di pulizie La Petroniana insieme a mia mamma (oggi Petroniana Facility Management).

Sapevate che le pulizie sono la forma più antica di manutenzione di un immobile? Pensateci, avete mai visto una casa sporca e fatto finta di niente? Avete mai visto un ufficio puzzolente e fatto finta di niente?

No! Nulla di tutto ciò! Siete tutti schifati, magari senza farlo vedere, dalle condizioni igieniche di una struttura perché è normale esserlo! Non tanto la polvere, quando lo sporco vero! Quello che si annida negli anfratti e ti entra nel naso con prepotenza.

Allo stesso tempo vi sentite rassicurati se sentite odore di disinfettante. Probabilmente vi darà fastidio ma sapete che quel posto è stato igienizzato e vi mettete a vostro agio anche se la sedia che vi propongono è realmente sporca.

Bene, perché questa sensazione non l’abbiamo mai quando vediamo un edificio? Perché non abbiamo la stessa sensazione di schifo se il tetto perde? Non ho una risposta chiara su questo punto, penso che sia perché riteniamo che le nostre case debbano essere eterne (ce l’hanno fatto credere per decenni) e che la manutenzione non serva. Eppure le pulite!

LA MANUTENZIONE CE L’HO NEL SANGUE

Oggi l’azienda di famiglia è passata in mano a mio fratello (che sta facendo un lavoro egregio) ma la manutenzione ce l’ho nel sangue! Nelle mie vene passano piani di attività periodiche e nelle arterie la progettazione di quello che ci sarà da fare.

Proprio grazie a mio papà, ma anche a mamma non dimentichiamola, ho imparato a gestire le periodicità delle attività da svolgere. È stato facile passare da una pulizia dei vetri trimestrale ad una pulizia dei canali di gronda semestrale. La differenza è decisamente minore di quello che sembra. Già, perché in fondo la pianificazione non ha un settore specifico ma è uno strumento in mano alle persone!

Allora usiamola! Cerchiamo di conoscere le strutture, cerchiamo di conoscere le problematiche, cerchiamo di conoscere i materiali che usiamo! Così avremo in mano il futuro SANO dei nostri edifici.

LO SCONTRO CON LA REALTA’

Questo mio modo di vedere si è scontrato spesso con la realtà.

Appena entrato nel mondo delle impermeabilizzazioni, non capivo assolutamente nulla.

Ero passato da miscelare prodotti a base di acido muriatico per pulire i pavimenti industriali a dover vendere dei rotoli di guaina bituminosa che non avevo mai visto prima.

Mi sono fatto aiutare, ho studiato tutto ciò che riuscivo a trovare, ho cominciato a scrivere io stesso, ho frequentato assiduamente i cantieri e le case degli applicatori e mi sono fatto spiegare come funzionavano le guaine, mi sono lanciato nelle nuove tecnologie che scoprivo: la bentonite, le resine, il butile, l’EPDM ed il TPO per planare bellamente sui cementizi.

Ho cominciato a capire che il settore di provenienza non l’avevo abbandonato per sempre ma mi dava un plus che gli altri non avevano. Io sapevo veramente cos’era la manutenzione ordinaria. Io la facevo!

Così, piano piano con l’aiuto di amici dentro la materia, ho fatto partire un meccanismo interno che mi ha fatto come la manutenzione ordinaria si potesse sviluppare nell’edilizia.

SCRIVERE UN LIBRO SULLA MANUTENZIONE

Ci ho messo un po’ di tempo, non lo nego, ma un anno fa ho chiamato Mauro Ferrarini (Maggioli Editore) dicendogli che avevo un’idea per un nuovo manuale della collana di Patologia Edilizia: la progettazione della manutenzione.

Nei primi istanti è rimasto interdetto; me lo vedo che lontano dalla cornetta strabuzza gli occhi chiedendosi di cosa stia parlando. Soprattutto quando gli dico che per me la manutenzione ordinaria è una cosa decisamente diversa da quella che è indicata nella normativa vigente. Mi avrà dato del pazzo… o peggio.

Mi dice: mandami una bozza di indice ed una spiegazione.

Scrivo, ci ho messo meno che scrivere questo articolo. L’argomento lo padroneggio nella mia mente bacata e avevo assolutamente bisogno di esprimermi! Non mi basta parlarne, volevo che tutti sapessero qual era la mia idea e come poterla seguire.

È piaciuta. Soprattutto perché si aspettavano che scrivessi quali materiali usare per fare le manutenzioni o che tipo di cannello è meglio per la guaina o pennello per la resina. Invece ho parlato di cos’è la manutenzione ordinaria. Ho spiegato che per creare un buon piano di manutenzione è necessario che si conosca a fondo la materia e che in edilizia non capiamo nulla di questo settore.

Non a caso mi sono rivolto al mio settore d’origine ed all’industria. Loro sì che ne capiscono e ne hanno fatta una scienza.

Scrivo, scrivo, scrivo ma la mente non è libera. Purtroppo mentre scrivevo il libro ed aprivo il mio studio tecnico, dovevo aiutare mio papà che si stava avviando lentamente verso il suo ultimo viaggio. Per fortuna lo finisco prima che questo avvenga. So che gli piaceva perché gli leggevo dei brani di quello che scrivevo e lui, con grande fatica, ricordava di quando era lui a creare i piani di manutenzione e seguiva le squadre che dovevano realizzarli.

I PRIMI CONSENSI IMPORTANTI

Proprio in itinere, sono stato invitato a tenere un intervento al primo convegno nazionale di Patologia Edilizia che si tenne a Maratea (città spettacolare!!!). In quella sede ho avuto l’onore di conoscere il professor Bassi, docente di Estimo al Politecnico di Milano.

Durante una pausa del convegno, gli chiesi cosa pensava del mio progetto e gli raccontai come avevo in mente di spiegare il problema della progettazione della manutenzione. Gli chiesi anche se mi avrebbe scritto la prefazione al libro.

Vi confesso che mi aspettavo un no sdegnato, un professore universitario che è abituato a parlare di questo argomento, troppo onore. Invece mi ha spiazzato (questo perché i preconcetti sono sempre sbagliati) regalandomi un SI entusiasta. Quello che ha scritto lo potete leggere nelle prime pagine del libro!

Io sono lusingato ed onorato di aver avuto la sua prefazione e lo ringrazio dal profondo del cuore.

Ora il libro è in vendita e sono sinceramente angosciato per come possa andare e come possa essere accolto.

LA DISAPPROVAZIONE

Gli scontri che ho dovuto affrontare, mentre scrivevo i miei pensieri sui social networks, hanno lasciato strascichi e sono sicuro che ci sono persone che non vedono l’ora di criticarlo pesantemente.

Bene, non mi sono tirato indietro allora e non lo farò adesso. So cosa ho scritto, so da dove viene e so che ci ho messo l’anima per cercare di scrivere nel modo più semplice possibile un’idea così complessa.

IL SISTEMA DI MANUTENZIONE

Processo per la progettazione della manutenzione delle coperture, un passaggio fondamentale per riuscire a creare un buon piano di manutenzione.

Ho provato non a dettare regole su come redigere il piano di manutenzione, ma creare un ambiente di lavoro, una sorta di Sistema Operativo dove i progettisti possono entrare e creare il progetto manutentivo a loro immagine, non a mia!

Non ho creato procedure standardizzate. Quelle sono fasi operative e non credo, sinceramente, che un geometra, un ingegnere o un architetto abbiano bisogno dell’abbecedario per progettare. Ho creato un luogo dove dare forma alle loro idee (che poi è quello che ho fatto per me) e dove possano analizzare i problemi che devono essere affrontati.

Certo, ci sono tabelle, certo ci sono schemi ma quello che mi preme di più è condensato nell’appendice finale dove c’è la proposta di una normativa legata alla Progettazione della manutenzione.

Mentre la scrivevo mi rendevo conto che non era legata alle sole coperture ma poteva valere per qualsiasi parte dell’involucro edilizio, tanto che, lo noterete sicuramente, ad un certo punto del libro ho smesso di parlare di coperture è ho cominciato a parlare di edificio!

Questo è il bello di un ambiente di lavoro. Ti crea le condizioni per lavorare a 360°, non per fare solo quel singolo e specifico lavoro!

Spero vivamente di aver dato un pezzettino di quell’entusiasmo che ho ereditato dai miei genitori per questo lavoro. Spero vivamente che si possa intavolare un dialogo costruttivo tra le parti coinvolte per cominciare a pensare di avere edifici sicuri e non tetti che bruciano per mancanza di manutenzione o per errata manutenzione.

Vi lascio augurandomi che questo mio solito sproloquio non vi abbia annoiati ma vi invogli a pensare che la parola MANUTENZIONE non è una minaccia ma un’opportunità e che farla bene non alza i cosi ma li abbatte notevolmente!

Un saluto ai miei soliti 15 lettori che stimo per la perseveranza e l’affetto che hanno nei miei confronti.

Mi ricordo che quando ancora ragazzo,andavo a scuola e mi imbattei in una professoressa di tedesco piuttosto innovativa: aveva l’idea che l’interdisciplinarità fosse il successo della formazione dei suoi studenti. Così, giusto per farsi odiare da noi, decise di intraprendere, con l’aiuto della professoressa di italiano, un percorso parallelo che parlasse del romanticismo. Mi trovai a sostenere un’interrogazione bilingue dovendo parlare del romanticismo tedesco ed italiano.

Per uno come me che aveva un’avversione totale per la letterature poteva essere la tomba dello studio! Invece no! Mi piacque a tal punto che cominciai a credere in questo nuovo modo di vedere le cose: l’interdisciplinarità! Comunicare con chi non ha a che fare con il tuo mestiere per riuscire meglio, perché ognuno ha qualcosa da insegnarci e utilizzare metodologie diverse e lontane per affrontare i problemi tecnici.

Questa premessa può sembrare assolutamente fuori luogo ma introduce un evento che c’è stato all’inizio di questa settimana (7-8/09/2015): FaRete, una convention organizzata da Unindustria Bologna. A questo evento partecipano numerosissimi imprenditori di tutti i settori (quello edile era pochissimo rappresentato) che si scambiano esperienze e cominciano a parlare di partnership, collaborazione e condivisione. All’interno di FaRete vi sono stati numerosi seminari di cui uno a cui sono stato invitato dal moderatore sul Facility Management.

Per chi non lo sapesse riporto la definizione di Wikipedia che è molto esauriente:

In economia aziendale il Facility Managemento (norme e definizione ufficiale europeo: EN 15221) è la scienza aziendale che controlla tutte le attività che non riguardano il core business di un’azienda ovvero produttività d’ufficio, utilities, sicurezza, telecomunicazioni, servizio mensa, manutenzione, ecc. Nell’accezione oggi più comunemente utilizzata, per Facility Management si intende principalmente tutto ciò che afferisce alla gestione di edifici e loro impianti, quali ad esempio gli impianti elettrici, idraulici, d’illuminazione di condizionamento, ma anche i servizi di pulizia, ristorazione, portineria, giardinaggio, flotta aziendale, ecc.

Ho sentito parlare due persone del il settore di cui una era l’amministratrice di una azienda a livello nazionale ed il secondo il responsabile per l’Italia di una multinazionale del settore. (avete letto bene, multinazionale con quasi 10 miliardi di fatturato……. annuo consolidato). Hanno detto cose interessantissime sull’evoluzione del mercato e su come si risolvono le criticità, ma ho notato che hanno sempre rivolto la loro maggiore attenzione all’interno dell’involucro edilizio dove ha sede il loro cliente lasciando che la parte esterna venisse trascurata dal discorso.

Qui mi è scattato un campanello grande come una casa, o meglio, mi è sembrato giusto parlarne dal momento che, insieme al moderatore (CEO di una nota azienda del settore) stiamo lavorando sull’integrazione tra servizi ed edilizia da due anni! Eh già! I servizi alle aziende hanno necessità del settore edile ed il settore edile ha necessità del settore dei servizi! Perchè entrambi si rivolgono alla struttura dove vive un’azienda.

Come si può interagire in questo? Semplicemente ricordandosi che l’interdisciplinarità è fonte di innovazione e di miglioramento continuo. Il collegamento tra un’azienda di F.M. ed una edile è già stato sperimentato ma sono sempre state due realtà diverse e, spesso, in competizione, con diffidenze che non hanno mai permesso la vera e propria interazione nei servizi delle persone coinvolte. La cosa che stiamo sperimentando noi è diversa: si tratta di integrare i servizi all’interno del F.M. con la professionalità massima! Il raggiungimento dello scopo non è vincere un appalto, ma risolvere i problemi all’interno delle aziende. Sapendo poi che in Italia oltre il 60% delle cause in edilizia riguarda le infiltrazioni da acqua è automatico cominciare queste sperimentazioni con l’ausilio di impermeabilizzatori.

I primi tentativi di integrare le due realtà sono stati fallimentari! Le buone intenzioni c’erano, ma anche le diffidenze e le carenze organizzative! Oggi siamo arrivati ad integrare al meglio le varie professionalità con la concordia di tutti gli operatori!

Facendo così abbiamo realizzato la possibilità di operare secondo i migliori canoni teorici: si evidenzia il problema, lo si analizza a fondo e si realizza la soluzione. Il cliente finale si ritrova con il problema risolto ad un costo che non è più formato da ricarichi su ricarichi, ma dalla somma dei valori che i vari giocatori hanno messo in campo!

Proprio grazie a questo sistema abbiamo potuto analizzare diverse coperture con grandi problemi e darne risoluzione, abbiamo potuto consigliare la redazione di CTP per richiedere i danni a chi li ha causati, fino alla realizzazione di interventi di chirurgia impermeabilizzativa per risolvere definitivamente e senza grandi aggravi le problematiche di infiltrazione.

La cosa che sconvolge gli operatori, soprattutto edili, con cui parlo è che in questi interventi si parla poco di denaro, ma sempre di tecnica, di metodi, di garanzie e di manutenzione. Gli imprenditori italiani non sono certo degli sprovveduti e sanno benissimo che devono far quadrare il bilancio, sanno anche che troppi interventi non risolutivi si accumulano sul bilancio come il colesterolo di un hamburger alle arterie.

Lo spostamento dell’obiettivo da quello economico a quello pratico muove anche la percezione da parte dell’interlocutore. Ci troviamo di fronte ad una persona che ha un problema e vede risolverselo con professionalità e rapidità. Il suo disagio viene superato nel modo meno invasivo possibile.

Non è tutt’oro quello che luccica! Troppi sono ancora gli imprenditori che hanno gli occhi foderati di prosciutto di scarsa qualità. Troppi sono ancora i professionisti che non sono professionali e che millantano conoscenze che non hanno. E troppi sono gli operatori di tutti i settori che sono convinti che fregare gli altri sia il miglior metodo per far crescere la propria azienda. Inoltre l’integrazione sui servizi può far perdere parte dell’autonomia dei giocatori che si trovano ad operare in questo settore a favore di un altro. La capofila, per ovvi motivi, deve operare come testa di tutto il gruppo e gli altri devono essere collaborativi! Parliamo di due settori che hanno mentalità talmente diverse da essere quasi contrapposte! Un esempio? Nel F.M. un’urgenza non si risolve in una settimana, ma in 10 minuti! Nell’edilizia i tempi di attesa sono obbligatori nel F.M. non vengono proprio intesi! Queste differenze devono essere gestite da imprenditori aperti ed illuminati che vogliono cambiare il loro ruolo in un mercato sempre più deficitario mettendo a disposizione del gruppo di lavoro le proprie prerogative senza che vi siano veti o vincoli oltre a quelli tecnici. Il dialogo tra gli imprenditori è necessario per pianificare gli interventi, così come è necessaria la gestione delle persone che lavorano per ognuno dei partner di quest’impresa. La gestione di un lavoro nato dal F.M. per un’impresa edile è ostico ed è necessaria una rivoluzione interna all’organizzazione che permetta la massima flessibilità con il minor dispendio di risorse e, quindi, di costi.

Noi non parliamo di tangenti! Noi non parliamo di persuasione … fuori dagli schemi! Noi parliamo di risoluzione del problema una volta per tutte!

Per chiudere l’articolo vi voglio raccontare un caso pratico che è ancora in fase di realizzazione:

Il responsabile commerciale dell’azienda di F.M. mi ha chiamato all’inizio di quest’anno chiedendomi di andare da un suo cliente perchè si ritrova delle strane perdite dal tetto che è stato rifatto pochi anni fa. Mi faccio dare nome e telefono del responsabile dell’azienda e vado a far visita a questa struttura.

Mi fanno vedere il capannone, mi fanno visitare il soffitto (un soppalco arriva molto vicino al solaio) e mi raccontano quello che è successo negli ultimi anni.

La mia prima domanda è stata: “chi è il vostro tecnico di fiducia?” la risposta ve la lascio immaginare! Gli faccio contattare un ingegnere che ha già fatto dei lavori per loro e comincio ad operare con lui fino ad arrivare a fare alcuni carotaggi (insieme all’impermeabilizzatore) sulla copertura. Immediatamente ci accorgiamo dei grandissimi errori che sono stati realizzati sulla copertura e, scendendo, stabiliamo che è meglio consigliare di attuare anche un intervento legale.

L’ingegnere redige una perizia che comprende la mia relazione tecnica sulla copertura (perchè i problemi andavano oltre il tetto) e la consegnano all’avvocato incaricato dall’azienda.

Attualmente la procedura legale si è fermata perchè l’impresa che ha realizzato la copertura è fallita.

Rimane che noi avevamo già previsto due tipologie d’intervento: una d’urgenza e una definitiva prevedendo che la questione sarebbe andata per le lunghe! A tutt’oggi ci dobbiamo ritrovare per la redazione di un progetto definitivo per la risoluzione dei problemi definitiva.

Nessuno ha mai parlato di prezzi. Abbiamo chiesto la disponibilità per pagare l’impermeabilizzatore e gli altri professionisti intervenuti e l’abbiamo ottenuta sempre con la massima trasparenza.

Vedermi chiamare dall’imprenditore per salutarmi e raccontare come stanno andando le cose (che non mi competono) è stato il segnale di un’azione corale che ha colpito l’obiettivo e ha dato grande speranza a chi l’aveva persa e soprattutto ha stabilito la grande fiducia che ci è stata riposta. Noi, d’altro canto, dobbiamo continuare a meritarcela facendo sempre al meglio il nostro lavoro!

Questo è un caso, ma ve ne sono ancora tanti che ci portano a vedere in questa unione d’intenti e di lavoro il futuro roseo del settore delle impermeabilizzazioni. Non voglio finire in modo troppo zuccheroso perchè i problemi sono ancora tantissimi da risolvere; basta la buona volontà e la professionalità per farlo. Prima o poi i ciarlatani spariranno sotto il peso delle loro azioni e ci vogliono aziende e persone pronte a prenderne il posto.

Articolo realizzato in collaborazione con La Petroniana S.r.l.