LA MANUTENZIONE DELLE COPERTURE IMPERMEABILI

Mi occupo di manutenzione ordinaria e straordinaria da quando ho memoria. Anche se non proprio come la intendete voi, da sempre faccio questo.

Mi ricordo quando mio papà mi veniva a prendere all’asilo per “andare a lavorare”. Ero il bambino più felice del mondo.

Cosa faceva mio papà? Il muratore? No! Il tecnico? No! Il carpentiere? No! Lui faceva pulizie! Ha fondato l’impresa di pulizie La Petroniana insieme a mia mamma (oggi Petroniana Facility Management).

Sapevate che le pulizie sono la forma più antica di manutenzione di un immobile? Pensateci, avete mai visto una casa sporca e fatto finta di niente? Avete mai visto un ufficio puzzolente e fatto finta di niente?

No! Nulla di tutto ciò! Siete tutti schifati, magari senza farlo vedere, dalle condizioni igieniche di una struttura perché è normale esserlo! Non tanto la polvere, quando lo sporco vero! Quello che si annida negli anfratti e ti entra nel naso con prepotenza.

Allo stesso tempo vi sentite rassicurati se sentite odore di disinfettante. Probabilmente vi darà fastidio ma sapete che quel posto è stato igienizzato e vi mettete a vostro agio anche se la sedia che vi propongono è realmente sporca.

Bene, perché questa sensazione non l’abbiamo mai quando vediamo un edificio? Perché non abbiamo la stessa sensazione di schifo se il tetto perde? Non ho una risposta chiara su questo punto, penso che sia perché riteniamo che le nostre case debbano essere eterne (ce l’hanno fatto credere per decenni) e che la manutenzione non serva. Eppure le pulite!

LA MANUTENZIONE CE L’HO NEL SANGUE

Oggi l’azienda di famiglia è passata in mano a mio fratello (che sta facendo un lavoro egregio) ma la manutenzione ce l’ho nel sangue! Nelle mie vene passano piani di attività periodiche e nelle arterie la progettazione di quello che ci sarà da fare.

Proprio grazie a mio papà, ma anche a mamma non dimentichiamola, ho imparato a gestire le periodicità delle attività da svolgere. È stato facile passare da una pulizia dei vetri trimestrale ad una pulizia dei canali di gronda semestrale. La differenza è decisamente minore di quello che sembra. Già, perché in fondo la pianificazione non ha un settore specifico ma è uno strumento in mano alle persone!

Allora usiamola! Cerchiamo di conoscere le strutture, cerchiamo di conoscere le problematiche, cerchiamo di conoscere i materiali che usiamo! Così avremo in mano il futuro SANO dei nostri edifici.

LO SCONTRO CON LA REALTA’

Questo mio modo di vedere si è scontrato spesso con la realtà.

Appena entrato nel mondo delle impermeabilizzazioni, non capivo assolutamente nulla.

Ero passato da miscelare prodotti a base di acido muriatico per pulire i pavimenti industriali a dover vendere dei rotoli di guaina bituminosa che non avevo mai visto prima.

Mi sono fatto aiutare, ho studiato tutto ciò che riuscivo a trovare, ho cominciato a scrivere io stesso, ho frequentato assiduamente i cantieri e le case degli applicatori e mi sono fatto spiegare come funzionavano le guaine, mi sono lanciato nelle nuove tecnologie che scoprivo: la bentonite, le resine, il butile, l’EPDM ed il TPO per planare bellamente sui cementizi.

Ho cominciato a capire che il settore di provenienza non l’avevo abbandonato per sempre ma mi dava un plus che gli altri non avevano. Io sapevo veramente cos’era la manutenzione ordinaria. Io la facevo!

Così, piano piano con l’aiuto di amici dentro la materia, ho fatto partire un meccanismo interno che mi ha fatto come la manutenzione ordinaria si potesse sviluppare nell’edilizia.

SCRIVERE UN LIBRO SULLA MANUTENZIONE

Ci ho messo un po’ di tempo, non lo nego, ma un anno fa ho chiamato Mauro Ferrarini (Maggioli Editore) dicendogli che avevo un’idea per un nuovo manuale della collana di Patologia Edilizia: la progettazione della manutenzione.

Nei primi istanti è rimasto interdetto; me lo vedo che lontano dalla cornetta strabuzza gli occhi chiedendosi di cosa stia parlando. Soprattutto quando gli dico che per me la manutenzione ordinaria è una cosa decisamente diversa da quella che è indicata nella normativa vigente. Mi avrà dato del pazzo… o peggio.

Mi dice: mandami una bozza di indice ed una spiegazione.

Scrivo, ci ho messo meno che scrivere questo articolo. L’argomento lo padroneggio nella mia mente bacata e avevo assolutamente bisogno di esprimermi! Non mi basta parlarne, volevo che tutti sapessero qual era la mia idea e come poterla seguire.

È piaciuta. Soprattutto perché si aspettavano che scrivessi quali materiali usare per fare le manutenzioni o che tipo di cannello è meglio per la guaina o pennello per la resina. Invece ho parlato di cos’è la manutenzione ordinaria. Ho spiegato che per creare un buon piano di manutenzione è necessario che si conosca a fondo la materia e che in edilizia non capiamo nulla di questo settore.

Non a caso mi sono rivolto al mio settore d’origine ed all’industria. Loro sì che ne capiscono e ne hanno fatta una scienza.

Scrivo, scrivo, scrivo ma la mente non è libera. Purtroppo mentre scrivevo il libro ed aprivo il mio studio tecnico, dovevo aiutare mio papà che si stava avviando lentamente verso il suo ultimo viaggio. Per fortuna lo finisco prima che questo avvenga. So che gli piaceva perché gli leggevo dei brani di quello che scrivevo e lui, con grande fatica, ricordava di quando era lui a creare i piani di manutenzione e seguiva le squadre che dovevano realizzarli.

I PRIMI CONSENSI IMPORTANTI

Proprio in itinere, sono stato invitato a tenere un intervento al primo convegno nazionale di Patologia Edilizia che si tenne a Maratea (città spettacolare!!!). In quella sede ho avuto l’onore di conoscere il professor Bassi, docente di Estimo al Politecnico di Milano.

Durante una pausa del convegno, gli chiesi cosa pensava del mio progetto e gli raccontai come avevo in mente di spiegare il problema della progettazione della manutenzione. Gli chiesi anche se mi avrebbe scritto la prefazione al libro.

Vi confesso che mi aspettavo un no sdegnato, un professore universitario che è abituato a parlare di questo argomento, troppo onore. Invece mi ha spiazzato (questo perché i preconcetti sono sempre sbagliati) regalandomi un SI entusiasta. Quello che ha scritto lo potete leggere nelle prime pagine del libro!

Io sono lusingato ed onorato di aver avuto la sua prefazione e lo ringrazio dal profondo del cuore.

Ora il libro è in vendita e sono sinceramente angosciato per come possa andare e come possa essere accolto.

LA DISAPPROVAZIONE

Gli scontri che ho dovuto affrontare, mentre scrivevo i miei pensieri sui social networks, hanno lasciato strascichi e sono sicuro che ci sono persone che non vedono l’ora di criticarlo pesantemente.

Bene, non mi sono tirato indietro allora e non lo farò adesso. So cosa ho scritto, so da dove viene e so che ci ho messo l’anima per cercare di scrivere nel modo più semplice possibile un’idea così complessa.

IL SISTEMA DI MANUTENZIONE

Processo per la progettazione della manutenzione delle coperture, un passaggio fondamentale per riuscire a creare un buon piano di manutenzione.

Ho provato non a dettare regole su come redigere il piano di manutenzione, ma creare un ambiente di lavoro, una sorta di Sistema Operativo dove i progettisti possono entrare e creare il progetto manutentivo a loro immagine, non a mia!

Non ho creato procedure standardizzate. Quelle sono fasi operative e non credo, sinceramente, che un geometra, un ingegnere o un architetto abbiano bisogno dell’abbecedario per progettare. Ho creato un luogo dove dare forma alle loro idee (che poi è quello che ho fatto per me) e dove possano analizzare i problemi che devono essere affrontati.

Certo, ci sono tabelle, certo ci sono schemi ma quello che mi preme di più è condensato nell’appendice finale dove c’è la proposta di una normativa legata alla Progettazione della manutenzione.

Mentre la scrivevo mi rendevo conto che non era legata alle sole coperture ma poteva valere per qualsiasi parte dell’involucro edilizio, tanto che, lo noterete sicuramente, ad un certo punto del libro ho smesso di parlare di coperture è ho cominciato a parlare di edificio!

Questo è il bello di un ambiente di lavoro. Ti crea le condizioni per lavorare a 360°, non per fare solo quel singolo e specifico lavoro!

Spero vivamente di aver dato un pezzettino di quell’entusiasmo che ho ereditato dai miei genitori per questo lavoro. Spero vivamente che si possa intavolare un dialogo costruttivo tra le parti coinvolte per cominciare a pensare di avere edifici sicuri e non tetti che bruciano per mancanza di manutenzione o per errata manutenzione.

Vi lascio augurandomi che questo mio solito sproloquio non vi abbia annoiati ma vi invogli a pensare che la parola MANUTENZIONE non è una minaccia ma un’opportunità e che farla bene non alza i cosi ma li abbatte notevolmente!

Un saluto ai miei soliti 15 lettori che stimo per la perseveranza e l’affetto che hanno nei miei confronti.

Terza parte della norma UNI 11540. Abbiamo parlato del Manuale della Copertura, adesso entriamo ancora più nello specifico.

Il Manuale di Manutenzione è lo strumento che ci dice come fare le cose e dove farle. Chi ha creato la norma ha previsto due gradi di manutenzione: Livello 1 e Livello 2 (evviva la fantasia)

Il livello 1, o potremmo chiamarlo Entry Level, è quello generale, il minimo garantito, dove evidenzieremo il posizionamento delle zone impermeabilizzate all’interno dell’involucro edilizio (già presente nel Manuale della Copertura), andremo ad analizzare dove sono i punti sensibili (verticali, scarichi, elementi emergenti, etc.), ma soprattutto andremo ad indicare due tipologie di interventi: quelli a carico del proprietario dell’involucro, ossia che può tranquillamente farseli da solo (vedi la pulizia degli scarichi o della copertura) e quelli che devono essere effettuati da un professionista (controllo visuale dello stato della copertura, stato degli scarichi, etc.)

Vi è l’introduzione ufficiale di un professionista delle impermeabilizzazioni! Finalmente questa parola: PROFESSIONISTA. Ma cosa s’intende per professionista? E qui casca l’asino. Come al solito non vi è uno strumento che possa identificare il professionista! Dovremmo cercare tra i tanti che si propongono uno di cui ci fidiamo, oppure potremmo scegliere una persona esperta nel settore che faccia il controllo ed un operatore che esegua le chiamate dell’esperto (vedi articolo precedente).

Il secondo livello è decisamente più interessante e contiene più dati del primo, non a caso lo rendono obbligatorio per le superfici maggiori di 3000 mq. Innanzitutto vi è una raccolta di documentazione molto dettagliata riguardo ogni singolo aspetto della copertura: vi è la raccolta di tutte le schede tecniche relative ai materiali utilizzati, la rappresentazione grafica sia delle singole coperture (se varie) sia dei dettagli e degli elementi emergenti e, comunque, sensibili, con particolare riferimento allo smaltimento delle acque meteoriche; è la prima volta che si parla, in questa norma, di garanzie! E’ richiesta tutta la documentazione circa la costruzione della copertura e gli studi che sono stati fatti preliminarmente per la sua realizzazione, oltre ad eventuali polizze rilasciate e dall’applicatore e dal produttore dei materiali utilizzati. Si parla anche della documentazione che può essere stata fatta circa i sistemi di fissaggio e le schede tecniche dei materiali utilizzati. I documenti circa la previsione di sistemi per la ricerca di eventuali perdite (traccianti) e i documenti circa eventuali non conformità rilevate durante la fabbricazione o il rilievo della copertura e le anomalie riscontrabili.
Fin qui vi è un lungo elenco di documenti che bisogna sempre conoscere per capire come la copertura è stata realizzata; da questo punto vengono richiamati due particolari che sono innovativi: Descrizione delle risorse necessarie per l’intervento manutentivo e il Livello minimo delle prestazioni (della copertura).

Quando il manuale richiede la descrizione delle risorse necessarie alla manutenzione, è come se volessimo certificare che chi interverrà sia veramente in grado di eseguire il lavoro richiesto. Non è altro che un elenco di materiali ed attrezzature necessarie. Il fatto che venga predisposto in anticipo ci permette di controllare nel tempo la qualità di materiali utilizzati ed evolvere in continuo il manuale al fine di prolungare sempre più la vita utile della copertura.

Se parliamo di livello minimo delle prestazioni, invece, cominciamo ad entrare anche nelle prestazioni in utilizzo della copertura. La norma vuole che l’area interessata non sia solo costruita e manutenuta bene, ma anche utilizzabile. Questo punto, che ai più può sembrare semplice, è, invece, la richiesta di una costante valutazione dello stato della copertura, delle norme relative alla sicurezza e degli adeguamenti necessari perchè questa possa essere utilizzata. Se vogliamo possiamo vederla come la voglia di permeare il futuro, che non conosciamo, obbligandoci ad avere una visione a lungo termine. Sapendo che una copertura dovrà durare almeno 50 anni dovrò prevedere che ci saranno particolari esigenze che dovranno essere soddisfatte e mettere a disposizione della proprietà tutti gli strumenti per poterle soddisfare e, allo stesso tempo, garantirne la fruibilità originaria. La Lungimiranza è stata richiesta come qualità di progettazione e realizzazione! Questo sì che è un’innovazione per il mercato italiano.

Proprio a causa di questo spirito evolutivo è necessario che il manuale della manutenzione venga continuamente aggiornato in base anche ai cambiamenti delle tecniche e delle metodologie. La lungimiranza richiesta, mi permetto di aggiungere, non dovrebbe permettere l’utilizzo di tecnologie che non possono essere garantite e manutenute nel tempo.

In particolare le prestazioni minime riguardano i seguenti parametri (non esaustivi, ma esemplificativi):

Tenuta all’acqua.
Consumi energetici.
Drenaggio.
Condensa interstiziale.
Sicurezza.
Coesistenza con agenti biologici e chimici.
Coesistenza meccanica.
Fruibilità.
Ispezionabilità.
Manutenibilità.
Isolamento acustico.
Rumori aerei od impattivi.

Si può immediatamente notare come vengano previsti alcuni parametri che solo alcuni anni fa non sarebbero stati presi in considerazione: consumi energetici, isolamento acustico, coesistenza con agenti chimici, manutenibilità. A costo di sembrare troppo ripetitivo devo dire che la norma è stata fatta sicuramente bene con la grande consapevolezza che una copertura ha una sua utilità ed un suo funzionamento. Non dobbiamo dimenticarci che con l’evoluzione tecnologica la copertura è divenuta uno spazio attivo dove depositare le macchine che permettono il miglioramento della vita dentro le strutture. Questo spazio subisce passaggi, alterazioni, stress termici e fisici, manutenzione di macchinari e richieste tecniche da soddisfare; non può essere tutto lasciato al caso o ad un operatore che non abbia idea di cosa stia facendo! Ecco che la parola Professionista acquisisce un significato concreto! Il professionista è colui che è in grado di operare in qualsiasi condizione sul manto di copertura, conoscendone pregi e difetti e attrezzato per effettuare tutte le riparazioni o migliorie necessarie; inoltre è un professionista colui che è in grado di dimostrare il costante aggiornamento della propria professionalità

Per capire come agire nell’aspetto manutentivo la norma pone un’elenco di danni che si possono verificare.

	Azione	Agente	Potenziale Effetto
1	Stati tensionali attivati da carichi dinamici concentrati sull’elemento di tenuta generati da fenomeni atmosferici e da dislocazione e ricaduta di elementi complementari (scossaline, esalatori, ecc.), di altri elementi collocati in copertura non correttamente fissati	Grandine, vento	Punzonamenti, lesioni con immediata infiltrazione
2	Stati tensionali attivati da carichi statici, dinamici concentrati sull’elemento di tenuta generati da utilizzo improprio del piano di copertura	Pedonamento della copertura con calzature non idonee; utilizzo della copertura per attività non previste progettualmente; deposito di detriti e oggetti vari (imballi, attrezzature, dispositivi dismessi, cocci di bottiglia, rottami, ecc.)	Affondamenti, lesioni, incisioni, punzonamenti; immediate infiltrazioni
3	Stati tensionali attivati da carichi puntuali o lineari, concentrati direttamente sull’elemento di tenuta	Presenza di rivestimenti protettivi fessurati o a quadrotti fratturati, presenza di attrezzature impiantistiche appoggiate direttamente sull’elemento di tenuta	Affondamenti, lesioni, incisioni con eventuali infiltrazioni
4	Stati tensionali sull’elemento di tenuta attivati da deformazioni sotto carico del suo supporto	Pannelli isolanti con insufficiente resistenza alla compressione rispetto ai carichi previsti progettualmente; pannelli isolanti con insufficiente resistenza alla compressione dovuta al loro deterioramento, attivato per esempio da acqua di infiltrazione o da condensazione interstiziale	Affondamenti, lesioni, incisioni con eventuali infiltrazioni
5	Stati tensionali sull’elemento di tenuta generati da variazioni termiche e/o umidità nel suo supporto	Pannelli isolanti non fissati correttamente al supporto; instabilità geometrica dei pannelli isolanti; giunti di dilatazione del supporto non riportati sull’elemento di tenuta	Corrugamenti, lesioni, infiltrazioni
7	Stati tensionali sull’elemento di tenuta generati da escursioni termiche da protezioni termiche fisse (per esempio massetti in conglomerato cementizio)	Spinte del massetto sull’elemento di tenuta dovute a impedimenti alla dilatazione del massetto o da insufficienti giunti di dilatazione dello stesso	Punzonamenti, lesioni, incisioni con eventuali infiltrazioni
8	Stati tensionali in corrispondenza di elementi fissi di perimetro o in superficie corrente generati da escursioni termiche dell’elemento di tenuta	Contrazioni (termiche o da invecchiamento) impedite dall’elemento di tenuta dovute alla sua connessione meccanica con elementi complementari (risvolti di bordo, scossaline, terminali impiantistici, esalatore, bocchettoni di scarico, fissaggi meccanici dell’elemento di tenuta, ecc.)	Stiramenti, lesioni in corrispondenza dei punti fissi; ondulazioni d’angolo e in superficie corrente; distacchi delle sovrapposizioni dei teli impermeabili; deformazione, estrazione di fissaggi meccanici; infiltrazioni
9	Stati tensionali in corrispondenza di elementi fissi di perimetro o in superficie corrente generati da fenomeni atmosferici	Azione del vento: sollevamento e suo impedimento dovuto alla connessione meccanica con elementi complementari (Risvolti di bordo, scossaline, terminali impiantistici, esalatori, bocchettoni di scarico, fissaggi meccanici dell’elemento di tenuta, ecc.)	Stiramenti, lacerazioni, lesioni in corrispondenza di punti fissi generati da connessioni con elementi complementari; ondulazioni d’angolo e in superficie corrente; dislocazione di elementi complementari e loro eventuale ricaduta; distacchi delle sovrapposizioni dei teli impermeabili; deformazione ed estrazione di fissaggi meccanici; potenziali infiltrazioni
10	Esposizione alla radiazione solare, ombreggiamenti, concentrazione della radiazione solare, ristagni di acqua	Radiazione solare e surriscaldamenti dell’elemento di tenuta anche eventualmente potenziati da superfici riflettenti (vetri riflettenti, superfici metalliche di canalizzazione, insegne, ecc.); riscaldamento e raffreddamento dell’elemento di tenuta in rapporto alla dinamica del suo parziale ombreggiamento durante le ore diurne	Invecchiamento accelerato dell’elemento di tenuta; armatura perdita di massa superficiale fino ad avere affioramento di armatura, coccodrillatura, reptazione e ondulazioni; sfogliamento, sfarinamento e microlesioni diffuse delle pitture riflettenti o protettive e dei trattamenti superficiali
11	Alterazione chimico-fisica, meccanica dell’elemento di tenuta	Presenza di depositi biologici a diretto contatto con l’elemento di tenuta (foglie, muschio, sterco di animale, terriccio, residui vari, forme di vita animale, vegetale) con conseguenti attacchi batterici	Invecchiamento accelerato; riduzione della resistenza meccanica; perforazioni in sezione corrente; penetrazioni radicali nelle giunzioni tra teli; potenziali infiltrazioni
13	Alterazione chimico-fisica, meccanica dell’elemento di tenuta	Presenza di depositi di sostanze chimiche aggressive sull’elemento di tenuta; incompatibilità chimico-fisica con strati contigui	Invecchiamento accelerato; effetti variabili sulla reologia del compound in funzione delle caratteristiche della sostanza aggressiva (riduzione volumetrica)
14	Alterazioni chimico-fisica meccanica di sigillature e guarnizioni di scossaline, cappellotti metallici, lucernari, serramenti e altri dispositivi	Elevata temperatura, escursioni termiche, irradiazione solare, instabilità intrinseca del compound; azioni meccaniche (da parte di animali quali roditori, volatili, ecc.)	Distacchi, alterazioni meccaniche, asportazioni; potenziali infiltrazioni

Come vedrete mancano due numeri nella tabella. Non è una dimenticanza mia, ma proprio mancano nella norma.

Come già detto questa è una tabella che non copre tutte le casualità che si possono riscontrare, ma è piuttosto completa. Particolare è il fatto che, anche se un esempio, al punto 13 si parla di “incompatibilità chimico-fisica con strati contigue“. Per non creare confusione possiamo dire che è l’incompatibilità con gli elementi a cui è attaccata la nostra impermeabilizzazione. In tanti c’eravamo arrivati prima della norma, gli stessi autori conoscevano il problema; adesso, però, è dentro il corpus della norma e non può più essere negato! ora i produttori di materiali, se usiamo questa normativa, dovranno corredare i loro prodotti con eventuali problematiche circa la compatibilità o meno con gli eventuali strati a tenuta!

Un consiglio spassionato: se proprio avete dei dubbi e volete delle garanzie, scrivete al produttore del materiali contiguo (massetto, colle, fugature, piastrellature, sistemi di fissaggio, alleggeriti e tutto quello che potreste trovarvi davanti) e chiedete se vi sono o no problemi di “compatibilità chimico-fisica”. Non abbiate poi paura di usare queste risposte anche a livello legale! Ma in particolare evitate di usare i prodotti di quei marchi che non vi danno risposte!